Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

До экономколлегии дошел спор вокруг распространенной схемы вывода активов перед банкротством, когда активы перепродаются несколько раз. Можно ли применить одновременно виндикацию и реституцию и как оценить добросовестность конечного приобретателя – разберется экономколлегия ВС.

Возможно ли одновременно применить реституцию (применение последствий недействительной сделки) и виндикацию (истребование имущества из чужого незаконного владения) – решала экономколлегия Верховного суда в деле о банкротстве «Холдинговой компании «Гамма» (А32-29459/2012). Ее конкурсный управляющий Ирина Блинова хотела вернуть банкроту три мотеля в области Туапсе, которые фирма за два месяца до банкротства продала дочери генерального директора С. Подольской за 15 млн руб., хотя их рыночная стоимость составляла 44,6 млн руб. А Подольская затем перепродала объекты третьему лицу – ООО «Солнечный город». После этого Блинова заявила требование – изъять у него объекты, а сделку с Подольской признать недействительной.

Три инстанции согласились с тем, что договор с дочерью гендиректора недействительный, и обязали стороны произвести расчеты, чтобы вернуться в изначальное состояние. Ситуация с коттеджами была осложнена тем, что Подольская успела продать их третьему лицу. Можно ли истребовать у него недвижимость и вернуть ее «Гамме» – суды решили по-разному. АС Краснодарского края отказался это делать, сочтя «Солнечный город» добросовестным приобретателем. Перед покупкой он изучил документы Подольской на собственность, запросил выписку из реестра, где не значилось никаких обременений, не нашел и сведений о судебных исках – словом, не мог догадаться о подвохе. 15-й Арбитражный апелляционный суд оказался другого мнения. «Солнечный город» купил коттеджи по цене заметно ниже рыночной (точная сумма в актах не указана), что должно было само по себе насторожить добросовестного покупателя, отметила апелляция.

Иск о признании добросовестным приобретателем недвижимого имущества

Она также обратила внимание, что дата подписания договора совпадает с днем, когда было подано заявление о признании сделки недействительной.

АС Северо-Кавказского округа, наоборот, согласился с первой инстанцией и счел покупателя добросовестным. Кроме того, нельзя одновременно применить последствия недействительности сделки и вернуть имущество из чужого незаконного владения – это взаимоисключающие требования в рамках одного спора, отметила кассационная коллегия под председательством Евгении Андреевой. С этим не согласились два конкурсных кредитора, которые подали жалобу в экономколлегию ВС. По их мнению, «Солнечный город» нельзя назвать добросовестным приобретателем. Кроме того, применение последствий недействительности сделки (в виде взыскания стоимости имущества) не препятствует его виндикации, указали заявители. На эти доводы обратил внимание судья ВС Иван Разумов, который передал жалобу на рассмотрение экономколлегии. Рассмотрят ее 2 октября.

Указанные в деле обстоятельства действительно могут говорить о недобросовестности конечного покупателя, полагает старший юрист Baker McKenzie Павел Новиков. Если ВС с этим согласится, то виндикации ничто не будет препятствовать, соглашается юрист. По его словам, подобные цепочки вывода активов встречаются часто, и решение ВС подтвердит, что с ними можно успешно бороться.

Решение К делу № 2-/****г
Именем Российской Федерации

«22» июня 2011 г.
г. Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего К*** С.В.,
при секретаре Д*** С.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования города Анапа о признании добросовестным приобретателем,

Установил:

Ш*** Т.Я., обратилась в суд в иском к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным преобразованием земельного участка, по адресу :г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г. В обоснование заявленных требований истец ссылалась на то, что 2*.0*.20** г. она на основании договора купли-продажи земельный участок, расположенный по адресу : г. Анапа, п. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, площадью 6** кв.м., кадастровым номером 2*:3*::0******:6**. Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке. Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20** г. Через некоторое время, она получила повестку из органов УВД о прибытии на допрос в качестве свидетеля и узнала, что приобретенный ею земельный участок приобретен продавцами нелегитимным образом. По данному вопросу в настоящее время ведется уголовное дело, однако, ей стало известно, что администрация г. Анапа, обратилась в Анапский городской суд с заявлением о признании недействительным зарегистрированного права собственности за первым приобретателем данного земельного участка. Данное заявление было удовлетворено и решение вступило в законную силу. Таким образом, создана приюдиция признания недействительным и последующего приобретения права собственности на данный участок. Просит суд признать ее добросовестным приобретателем.
В судебном заседании представитель истца К*** С.С., на иске настаивала и просила удовлетворить в полном объеме.
Представитель ответчика Администрации муниципального образования город Анапа Б** Е.Н. в судебном заседании возражала против удовлетворения искового заявления, просила суд отказать.
Судья, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить исковые требования в полном объеме по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела земельный участок площадью 6** кв.м., с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/Г, относящийся к землям поселений, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, принадлежит на праве собственности истцу Ш*** Т.Я., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 2* — АИ № 0***** выданным 2*.0*.20**г. Данный земельный участок был приобретен истцом на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**года, заключенным между Ш*** Т.Я. (покупатель) и З*** В.А. (продавец). Данная сделка была зарегистрирована в установленном законом порядке, вследствие чего истцом было получено свидетельство государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г. Отчуждаемый объект принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от 2*.0*.20**г., что подтверждалось свидетельством государственной регистрации права 2* — АИ № 0***** от 2*.0*.20**г.

Постановлением старшего следователя СУ по УВД по г. Анапа от 1*.0*.20** года было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ по факту незаконного приобретения права путем обмана и злоупотребления доверием на земельные участки, расположенные по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, 6/в и № 6/Г.
Решением Анапского городского суда Краснодарского края от 1*.1*.20** года признано недействительным зарегистрированное на П*** О.С. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м.

Правила составления иска о признании добросовестным приобретателем недвижимости в 2019 году

с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу : г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/в, признано недействительным зарегистрированное за И*** Т.Э. право собственности на земельный участок площадью 6** кв.м. с кадастровым номером 2*:3*::0******:6**, расположенный по адресу: г. Анапа, с. Витязево, ул. Скифская, 6/г. Решение вступило в законную силу.
Из материалов дела и показаний сторон явствует, что на момент приобретения истцом Ш*** Т.Я. спорного земельного участка, за продавцом было в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. Кроме того, на момент государственной регистрации сделки споров суде по данному земельному участку не имелось, арестов, ограничений и обременений на данный земельный участок также наложено не было.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждения, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретения в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, любо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Частью 2 статьи 223 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.
При удовлетворении заявления истца, руководствуясь статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая разъяснения, данные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суды правомерно исходили из того, что возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки она не знала и не должна была знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Проанализировав условия вышеуказанных договора купли-продажи земельного участка, обстоятельства, сопутствующие совершению этих сделок, учитывая также отсутствие родственных и дружеских связей между продавцом З*** В.А. и покупателем Ш*** Т.Я., суд приходит к выводу о том, что иск обоснованный и исходя из конкретных обстоятельств спора, подлежи удовлетворению.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Решил:

Исковое заявление Ш*** Т*** Я*** к Администрации муниципального образования город Анапа о признании добросовестным приобретателем, удовлетворить.
Признать Ш*** Т*** Я*** добросовестным приобретателем земельного участка, расположенного по адресу: г. Анапа, пос. Витязево, ул. Скифская, д. 6/Г.
Решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Краснодарский краевой суд через Анапский городской суд в течение десяти дней.

Председательствующий – подпись.

«Копия верна»

Судья С.В. К***

Приобретение недвижимости — процедура достаточно сложная, связанная с определенными рисками. Одна из основных задач покупателя максимально обезопасить себя от негативных последствий, возникновение которых возможно после оформления права собственности на желаемую недвижимость.

На практике довольно распространенной является ситуация, когда после совершения сделки купли-продажи покупатель — новыйзаконный собственник недвижимости, заплативший за нее немалую сумму, вдруг получает повестку в суд, по которой он привлекается в качестве ответчика по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения, предъявленному объявившимся законным собственником. Что делать в такой ситуации?

В подобных случаях необходимо помнить о наличии в современном гражданском законодательстве такого юридического понятия как «добросовестный приобретатель».

Судебная практика на этот счет достаточно неоднозначная, но довольно интересная для ее анализа и изучения.

Прежде чем перейти к освящению судебной практики по данному вопросу, необходимо разобраться, как определяется понятие «добросовестный приобретатель» действующим законодательством.

Добросовестным приобретателем в силу ст. 302 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) является лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело возмездно имущество у лица, не имеющего право на отчуждение.

Таким образом, добросовестным приобретателем является лицо, обладающее в совокупности следующими двумя признаками:

— приобретенное таким лицом имущество получено от субъекта, который не имел права заключать сделки ( юридическое лицо, частный субъект или государственный орган);

— указанное лицо не знало (и не могло знать) о том, что права законного собственника нарушаются.

Одним из самых обсуждаемых и примечательных судебных актов по вопросу истребования имущества у добросовестного приобретателя является постановление Конституционного Суда РФ от 22.06.2017 № 16-П «По делу о проверке конституционности положения пункта 1 статьи 302 Гражданского Кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина А.Н. Дубовца» (далее — Постановление № 16-П).

Суть дела заключалась в следующем:

21 июня 2007 года на имя В.А. Соколовой по поддельным документам было выдано свидетельство о праве на наследство в отношении жилого помещения, собственник которого Б.В. Соколов скончался в 1994 году. При этом, как было установлено следствием, Б.В. Соколов не имел наследников ни по завещанию, ни по закону.

В последствие данная квартира стала предметом договоров купли-продажи от 23 июля 2007 года и от 15 августа 2007 года.

28 апреля 2008 года указанную квартиру приобрел А.Н. Дубовец.

При этом в договоре купли-продажи цена жилого помещения была указана в размере 999 000 руб., однако согласно имеющимся в деле копиям расписок продавец получил от А.Н. Дубовца помимо суммы, указанной в договоре, еще 6 001 000 руб.

В связи с завершением уголовного дела город Москва в лице Департамента городского имущества 5 ноября 2014 года обратился с исковыми требования к А.Н. Дубовцу, Н.А. Дубовец и нотариусу, выдавшему свидетельство о праве на наследство в отношении приобретенного А.Н. Дубовцом жилого помещения.

Решением Никулинского районного суда города Москвы от 26 мая 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 18 декабря 2015 года, данные исковые требования удовлетворены частично: спорное жилое помещение истребовано из владения А.Н. Дубовца, постановлено выселить из него А.Н. Дубовца и Н.А. Дубовец, признано право собственности города Москвы на это жилое помещение; в остальной части (о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и свидетельства о государственной регистрации права на недвижимое имущество) в удовлетворении исковых требований отказано.

В передаче кассационных жалоб на данные судебные постановления для рассмотрения в судебном заседании судов кассационной инстанции также отказано (определение судьи Московского городского суда от 10 марта 2016 года и определение судьи Верховного Суда Российской Федерации от 18 мая 2016 года).

Удовлетворяя исковые требования города Москвы, суд первой инстанции сослался на то, что спорное жилое помещение является выморочным имуществом, выбыло из владения города Москвы помимо воли собственника в результате противоправных действий третьих лиц и на основании статей 301 и 302 ГК РФ подлежит истребованию из владения А.Н. Дубовца, который не представил доказательств того, что он является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. По мнению же суда апелляционной инстанции, доводы о добросовестности приобретателя жилого помещения не имеют правового значения, поскольку имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

Вслед за Европейским судом по правам человека (ЕСПЧ) Конституционный Суд РФ признал, что интерес добросовестного приобретателя выше публичного интереса (интереса неопределенного круга лиц) и указал на следующие моменты.

Правовое регулирование, в соответствии с которым защита прав лица, считающего себя собственником имущества, возможна путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные статьей 302 ГК РФ основания, дающие право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли и др.), отвечает целям обеспечения стабильности гражданского оборота и направлено в целом на установление баланса прав и законных интересов всех его участников.

Приведенная правовая позиция была сформулирована Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П применительно к отношениям с участием граждан и юридических лиц.

Что касается отношений по поводу истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых оно ранее поступило как выморочное имущество, то применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику, обусловленную тем, что к публично-правовым образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками гражданского оборота, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юридическим лицам, могут быть применимы, только если иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ).

Переход выморочного имущества в собственность публично-правового образования независимо от государственной регистрации права собственности и совершения публично-правовым образованием каких-либо действий, направленных на принятие наследства, не отменяет требования о государственной регистрации права собственности.

Собственник имущества, по общему правилу, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), что предполагает и регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которой, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.

Бездействие же публично-правового образования как участника гражданского оборота, не оформившего в разумный срок право собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате, в том числе посредством выбытия соответствующего имущества из владения данного публичного собственника в результате противоправных действий третьих лиц.

При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было предпринимать меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права. В правовом демократическом государстве, каковым является Российская Федерация, пренебрежение требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника — публично-правового образования в лице компетентных органов не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей жилых помещений.

В указанном аспекте оспоренное положениест. 302 ГК РФ признано соответствующим Конституции Российской Федерации.

Конституционный Суд, кроме того, признал оспоренное положение не соответствующим Конституции Российской Федерации в той мере, в какой оно допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него, по иску соответствующего публично-правового образования в случае, когда данное публично-правовое образование не предприняло своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество.

Конституционный Суд прямо указал на необходимость судебного пересмотра дела Александра Дубовца в установленном законом порядке.

Указанное дело было пересмотрено по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст. 392 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее — ГПК РФ). При повторном рассмотрении дела Никулинским районным судом города Москвы доводы Александра Дубовца о его добросовестности как приобретателя были признаны «заслуживающими внимания», а выводы, изложенные в Постановлении № 16-П, стали основанием для отказа в удовлетворении изначальных требований департамента города Москвы.

Суд постановил, что право собственности Александра Дубовца на ранее истребованную у него квартиру должно быть восстановлено, а само судебное решение — являться основанием для вселения заявителя в квартиру.

Необходимо отметить, что вынесение вышеуказанного Постановления № 16-П послужило основанием для правоприменительных последствий и для тех граждан, чьи дела рассматривались в Конституционном суде до принятия данного Постановления. По общему правилу Суд в таких случаях выносит определения по жалобе и признает, что у лиц, чьи жалобы поступили до вынесения им Постановления, также возникает право на пересмотр их дел по новым обстоятельствам в порядке п. 3 ч. 4 ст. 392ГПК РФ.

Еще одним примечательным судебным актом, связанным с истребованием недвижимого имущества у добросовестного приобретателя, является Определение Верховного Суда РФ от 01.02.2018 № № 305-ЭС17-13675.

Согласно данному определению лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Ситуация, рассматриваемая данным судебным актом, заключалась в следующем.

В 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерении построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

В дальнейшем Общество приобрело указанный земельный участок в собственность, в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащих Обществу объектов недвижимости, на основании договора купли-продажи от 10.09.2014.

03.11.2015 указанный земельный участок с расположенными на нем объектами недвижимого имущества были проданы Обществом по договору купли-продажи Агросервису.

Проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи.

В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 (в редакции от 10.09.2014, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи) и 11.9 Земельного кодекса РФ, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и окружной суд.

Однако судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Также ВС РФ сослался на позицию ЕСПЧ, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 Земельного кодекса РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

ВС РФ указал, что поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом.

В октябре текущего года Президиум ВС РФ утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления» (далее – Обзор). Вопреки логике названия, в документе не только рассматриваются примеры соответствующих дел, но содержатся прямые указания нижестоящим судам, как они должны поступать в тех или иных ситуациях. Оправдал ли документ ожидания экспертов, и как он соотносится с позициями ЕСПЧ и КС РФ разберемся далее.

Стоит отметить, что проблема изъятия госорганами органами квартир, приобретенных гражданами на вторичном рынке жилья, существует на протяжении многих лет. Одной из основных причин ее возникновения является незаконная приватизация или иное отчуждение квартир на основании поддельных документов и последующая их перепродажа. Когда госорганы узнают о факте мошенничества, то обращаются в суды с исками об истребовании помещения из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ). При этом ответчик, как правило, является вторым или третьим собственником квартиры и даже не подозревает, что давным-давно она была приватизирована незаконным путем (так называемый «добросовестный приобретатель»).

Ситуация осложняется тем, что суды общей юрисдикции не выработали единообразную практику по таким делам. Предметом разногласий служит ст. 302 ГК РФ, которая позволяет изымать имущество у добросовестного приобретателя, только если оно было отчуждено против воли собственника. Здесь и возникает главное противоречие. С одной стороны приватизация происходит путем предоставления злоумышленником поддельных документов – то есть путем совершения мошеннических действий. Однако с другой – договор о приватизации госорган подписывает, то есть выражает свою волю на отчуждение имущества. В дальнейшем такие сделки и переход права собственности по ним еще и успешно проходят регистрацию в Росреестре. В связи с этим юристы давно отмечали острую необходимость в разъяснениях ВС РФ по данному вопросу.

Добросовестность приобретателя

НАША СПРАВКА

Под добросовестным приобретателем в ст. 302 ГК РФ понимается лицо, которое возмездно приобрело имущество у другого лица, не имевшего права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать.

В первую очередь Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять является ли приобретатель добросовестным:

  • факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
  • возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
  • знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.

Также Президиум ВС РФ затронул вопрос о том, что должен доказать истец (государственный или муниципальный орган) и ответчик (приобретатель квартиры) при рассмотрении соответствующих споров. Так, истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца. При этом нахождение недвижимого имущества в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе истца сами по себе не являются доказательствами права собственности на это имущество или законного владения им. Ответчик же должен доказать, что жилое помещение было приобретено им по возмездной сделке, и при этом он не знал и не должен был знать, что лицо, у которого он приобрел имущество, не имело права на его отчуждение.

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Из упомянутых положений Обзора следует, что истец избавлен от необходимости доказывать в суде выбытие у него жилого помещения помимо его воли. Это обстоятельство, как бы, презюмируется. Между тем, это, пожалуй, самый больной вопрос, поскольку все остальные перечисленные ВС РФ обстоятельства, которые должен доказать истец, носят объективный характер, а «выбытие помимо воли» – обстоятельство субъективное, основанное на судебной оценке.

Как известно, в российском законодательстве смысл термина «выбытие помимо воли» не раскрывается. На практике, за редким исключением, ставится знак равенства между понятием «выбытие помимо воли собственника» и «выбытие в связи с недобросовестными (непрофессиональными, халатными и тому подобными) действиями должностных лиц собственника». Судебная практика крайне нуждается в официальных разъяснениях по разграничению этих понятий (именно применительно к рассматриваемой категории споров)».

Что касается юридически значимых обстоятельств, которые надлежит доказывать ответчику, то здесь следует признать, что ВС РФ, к сожалению, придерживается точки зрения, что по данной категории споров презумпции добросовестности ответчика не имеется – на него возлагается бремя доказывать свою добросовестность. По моему мнению, вопрос о презумпции добросовестности ответчика является крайне принципиальным, поскольку в спорах с государственными органами и органами местного самоуправления граждане, безусловно, являются слабой стороной и требуют дополнительной государственной защиты и дополнительных гарантий своих прав и охраняемых законом интересов.

В своем Обзоре Президиум ВС РФ подчеркивает, что выясняя добросовестность приобретателя, судам необходимо учитывать не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности продавца. Стоит выяснять, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего квартиру, и иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. Например, устанавливается существовали ли на момент отчуждения обременения, включая наложенный арест, а также осматривал ли приобретатель жилое помещение до его приобретения

О добросовестности приобретателя может свидетельствовать и ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, а также выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности. При этом если приобретателю было известно, что к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, и если такие притязания впоследствии признаны правомерными, то добросовестным суд его признать не сможет.

МНЕНИЕ

Зиннур Зиннятуллин, адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры»:

«Действительно недостающей судам позиции по защите добросовестных приобретателей в Обзоре не содержится. Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы – не только непосредственного продавца, но и документы продавца своего продавца, и так далее, – продолжает действовать. Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично – получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».

Если приобретатель в итоге признан добросовестным, то, как уже говорилось выше, имущество у него может быть истребовано только, если оно выбыло от собственника против его воли. Что судам следует принимать во внимание при выяснении данного обстоятельства, также разъяснил Президиум ВС РФ в своем Обзоре.

Воля собственника на отчуждение квартиры

Президиум ВС РФ рассматривает две основные ситуации.

1

Имущество выбывает от собственника в результате действий лица, которое не имело право его отчуждать. При этом уполномоченный орган не заключал договор об отчуждении квартиры и непосредственно не совершали каких-либо действий. Например, право собственности зарегистрировано в результате предоставления непосредственно в Росреестр фиктивных регистрационных документов или впоследствии отмененного решения суда. В таком случае квартира признается выбывшей против воли собственника, и может быть истребована из чужого незаконного владения, в том числе от добросовестного приобретателя.

Правда, в данной ситуации возникает вопрос о том, как должны сказаться на судьбе добросовестного приобретателя ошибки или неправомерные действия должностных лиц не самого собственника, а других государственных органов (Росреестра, судов, ЗАГС), а также нотариальных контор. Во-первых, некоторые из них должны обеспечивать чистоту сделки и правильность оформления необходимых документов – но далеко не всегда исполняют эту обязанность. Во-вторых, основой для незаконной приватизации или иного отчуждения квартир часто являются поддельные доверенности, завещания, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о браке, судебные решения, которые невозможно изготовить без участия соответствующих должностных лиц.

«Вопрос о выбытии жилых помещений у государственных органов и органов местного самоуправления по вине должностных лиц других государственных органов и органов местного самоуправления не нашел отражения в Обзоре. Представляется, что по подобным ситуациям также должны быть даны разъяснения, причем, в пользу граждан, поскольку, только такой вывод напрашивается из анализа положений Конвенции о защите прав человека и основных свобод и практики ЕСПЧ по правам человека», – комментирует Елена Нахимова.

ИЗ ПОСТАНОВЛЕНИЯ

«При таком количестве регулятивных органов, обеспечивающих чистоту титула, ни заявительница, ни иное третье лицо – покупатель квартиры – не должны были оценивать риск прекращения права собственности в связи с недостатками, которые должны были быть устранены в рамках процедур, специально введенных в этих целях. Упущение властей не могло оправдать последующие санкции против добросовестного приобретателя данного имущества. <….> Европейский Суд напоминает, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц , особенно в отсутствие иных конфликтующих интересов. Иными словами, риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица».

(Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10)

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

2

Имущество выбывает от собственника в результате его собственных действий. К примеру,государственный или муниципальный орган подписал договор о передаче квартиры в собственность гражданину, то есть совершил действия по отчуждению. Однако сделка была совершена на основании поддельных документов и является недействительной в силу закона.

Встречный иск о признании добросовестным приобретателем квартиры

Тем не менее, как отметил Президиум ВС РФ, в такой ситуации недействительность сделки по отчуждению жилого помещения сама по себе не свидетельствует о выбытии недвижимого имущества помимо воли собственника.

Так, имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, если будет установлено, что уполномоченный орган мог проверить соответствие представленных документов действительности, однако не проявил должной осмотрительности. В таком случае воля собственника жилья выражена им при выдаче соответствующих правоустанавливающих документов, а также при регистрации договора и права собственности на спорную квартиру.

Практика самого ВС РФ и ряда нижестоящих судов это подтверждает, в частности они отмечают, что проверка документов входит в обязанности госоргана, заключающего договор о приватизации. Кроме того, исходя из позиций судов можно сделать вывод, что подписанный и зарегистрированный в Росреестре договор об отчуждении имущества сам по себе уже свидетельствует о волеизъявлении собственника. Наличие пороков воли (обмана, заблуждения) в данной ситуации не имеет значения.

Показательны в этом смысле Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86, Определение ВС РФ от 13 января 2009 г. № 5-В08-133, Определение ВС РФ от 30 августа 2011 г. № 5-ВПР11-63, решение Нагатинского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2012 г. по делу № 2-6879/2012 ~ М-6987/2012, решение Черемушкинского районного суда от 10 февраля 2012 г. Москвы по делу № 2-283/2012, решение Мещанского районного суда г. Москвы от 25 июля 2011 г. по делу № 2-3760/2011).

Тем не менее, существует достаточно большое количество случаев, когда нижестоящие суды общей юрисдикции высказывают прямо противоположную позицию: сделка признается совершенной против воли собственника только на том основании, что она является недействительной. При этом тот факт, что договор об отчуждении имущества подписан государственным органом, который уполномочен на это собственником (государством), во внимание не принимается. В результате квартиры у добросовестных приобретателей изымаются.

Данный подход нашел свое отражение в решении Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решении Чертановского районного суда г. Москвы от 18 марта 2011 г. по делу № 2-681/2011, апелляционном определении Мосгорсуда от 18 августа 2014 г. по делу № 33-29536, решении Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решении Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013; решении Дорогомиловского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2011 г. № 2-4557/2011).

Стоит также отметить, что ранее по делам такого рода слово в защиту добросовестных приобретателей жилья высказал ЕСПЧ. Суд отметил, что, определение условий и порядка отчуждения государственного имущества, контроль соблюдения этих условий – исключительная компетенция самого государства. При этом ничто не препятствует властям, ответственным за регистрацию, социальный наем и приватизацию квартиры, установить подлинность документов до удовлетворения заявления о приватизации – ЕСПЧ отметил, что это можно сделать путем направления элементарных запросов (Постановление ЕСПЧ от 6 декабря 2011 г. (дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» (жалоба № 7097/10).

В сходном духе высказался и КС РФ: согласно его позиции, законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П).

Тем не менее, как отмечалось в опубликованном в 2013 году специальном докладе Уполномоченного по правам человека в городе Москве Александра Музыкантского (сейчас – заместитель Секретаря ОП РФ) о проблеме защиты прав добросовестных приобретателей, несмотря на позиции ЕСПЧ, ВС РФ и КС РФ судами города аналогичным делам до сих пор выносятся решения не в пользу добросовестных приобретателей. При этом процент решений, вынесенных в московском регионе в пользу граждан-добросовестных приобретателей является незначительным. Особое внимание к данной проблеме и ее острота именно в Москве не случайна в силу объемного рынка более дорогостоящей по сравнению с регионами недвижимости. При этом, по словам Александра Музыкантского, в других субъектах РФ такой проблемы практически нет.

МНЕНИЕ

Александр Музыкантский, заместитель Секретаря Общественной палаты РФ:

«Во многих регионах судебной практики по проблеме добросовестных приобретателей жилья нет, а там, где есть, она решается в подавляющем большинстве случаев в пользу жителей. Местным органам исполнительной власти суды отказывают в виндикации . Причем отказывают очень часто со ссылкой на то самое решение ЕСПЧ и решение ВС РФ и со ссылкой на простую логику: если вы сами подписали документ о приватизации, чего же вы теперь говорите, что она незаконна?».

Условия применения виндикации и признания сделки недействительной

Президиум ВС РФ также разграничил основания применения ст. 301-302 ГК РФ и ст. 167-168 ГК РФ. Первые нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск), требуют выяснения добросовестности приобретателя, воли собственника на отчуждение имущества, возмездности сделки и не предусматривают признание ее недействительной. Вторые же нормы предполагают признание сделки недействительной, не влекущей юридических последствий, а также возврат переданного имущества независимо от добросовестности или недобросовестности сторон.

Если ответчик (приобретатель) непосредственно не заключал с истцом (государственным или муниципальным органом) договор о передаче жилья, а приобрел это имущество у другого лица в рамках последующих сделок, то применяются правила ст. 301-302 ГК РФ. При этом неважно, какой способ защиты своего права выбрал истец: иск об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения (ст. 301-302 ГК РФ) или о признании недействительными сделок по отчуждению квартиры (ст. 167-168 ГК РФ), либо заявление таких требований одновременно. Если будет установлено, что приобретатель добросовестный, то в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167-168 ГК РФ должно быть отказано.

Однако самая первая сделка, которая заключена непосредственно между государственным или муниципальным органом и лицом, которому была передана квартира, может быть признана недействительной на основании ст. 167-168 ГК РФ, например в целях последующего взыскания убытков с мошенника. Ранее аналогичную позиции по данному вопросу также высказал и КС РФ (Постановление КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П). Данная позиция представляется крайне важной, так как на практике при удовлетворении исков об истребовании жилья у добросовестных приобретателей суды иногда одновременно применяют ст. 167-168 и ст. 301-302 ГК РФ, которые, как следует из позиций ВС РФ и КС РФ, имеют различный предмет регулирования.

Исчисление сроков давности

Президиум ВС РФ отметил, что к искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, составляющий три года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о наличии соответствующей записи в ЕГРП (ст. 196 ГК РФ; п. 57 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22).

Однако сама по себе запись в ЕГРП о праве на недвижимое имущество или его обременении не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права. Поэтому момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела. Например, со дня, когда собственник узнал о возбуждении уголовного дела, совершении следственных действий (Определение ВС РФ от 30 сентября 2014 г. № 5-КГПР14-86).

Данная позиция ВС РФ имеет существенное значение, так как иногда суды, рассматривая виндикационные иски к добросовестным приобретателям, неправильно определяют не только момент начала течения срока исковой давности, но и сам срок. В частности, руководствуются положениями о сроке исковой давности для защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения – так называемые негаторные иски (ст. 304 ГК РФ). Дело в том, что на негаторные иски срок исковой давности не распространяется вообще (ст. 208 ГК РФ).

В итоге квартиры у добросовестных приобретателей иногда истребуются через 10 и более лет после того, как госорган узнал о мошеннических действиях при ее отчуждении (решение Таганского районного суда г. Москвы от 17 сентября 2013 г. по делу № 2-1626/2013, решение Таганского районного суда г. Москвы от 24 декабря 2013 г. по делу № 2-2678/2013, решение Головинского районного суда г. Москвы от 29 ноября 2013 г. по делу № 2-3931/2013).

МНЕНИЕ

Елена Нахимова, адвокат АК № 16 «Нахимова и партнеры» Московской городской коллегии адвокатов:

«Возникает парадокс: ст. 304 ГК РФ предоставляет собственникам защиту от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторный иск), на эти требования не распространяется срок исковой давности. И зачастую Департамент жилищной политики и жилищно-коммунального хозяйства города Москвы свои требования обосновывает и ст. 301 ГК РФ, и ст. 304 ГК РФ. Это абсолютный парадокс! Невозможно в одном процессе объединить ст. 304 ГК РФ и ст. 301-302 ГК РФ. Нельзя говорить, что к виндикационным искам не применяются сроки исковой давности, когда они применяются.

***

Таким образом, с одной стороны, обзор содержит полезную информацию, которая должна сыграть положительную роль в решении проблемы изъятия жилья у добросовестных приобретателей. Однако при этом некоторые актуальные вопросы защиты их прав так и остаются неразрешенными. Плюс, отдельные положения самого Обзора также воспринимаются неоднозначно.

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Не последнюю роль в решении этой проблемы играет и политическая воля руководителей высших должностных лиц, частности, города Москвы, которым ничто не мешает скорректировать политику субъекта РФ в данной части с учетом однозначных позиций ВС РФ, КС РФ, ЕСПЧ о недопустимости изъятия у граждан жилья из-за несовершенной работы государственных органов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *